WOZ vragen en antwoorden

WOZ betekent 'waardering onroerende zaken' en komt van de Wet WOZ.

Deze wet bepaalt dat voor een aantal belastingen één en dezelfde waarde van onroerende zaken wordt gebruikt. Het gaat hierbij om de inkomstenbelasting, de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen en de waterschapsomslag gebouwd. Dit laatste heffen de waterschappen. De gemeente is de instantie die de onroerende zaken taxeert voor de Wet WOZ.

Regels voor de waardebepaling

De Wet WOZ geeft regels voor de waardebepaling van onroerende zaken. Een van de belangrijkste uitgangspunten is dat continu vastgoedgegevens moeten worden geregistreerd. Te denken valt hierbij aan informatie over bijvoorbeeld het bouw- of renovatiejaar, m2 grond, m2 gebruiksoppervlakte, indelingsgegevens en vraag- en verkoopprijsgegevens.

De Wet WOZ schrijft verder voor dat alle onroerende zaken (WOZ-objecten) ieder jaar moeten worden gewaardeerd naar de waarde op een bepaald tijdstip, de zogenaamde waardepeildatum. Aan de hand van de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde berekent de gemeente de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen en het waterschap de waterschapsomslag. Bezitters van een eigen huis hebben met de vastgestelde waarde ook te maken bij de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en eventueel de vermogensrendementsheffing van de Rijksoverheid.

De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld alsof de taxatie één jaar eerder plaats vond.

Eén van de redenen voor invoering van de Wet WOZ was om de belastingheffing van onroerende zaken efficiënter en eenvoudiger te maken. Een middel om dit te bereiken was onder andere de invoering van een landelijk uniforme waardepeildatum. De waarde van de onroerende zaak wordt hierbij vastgesteld alsof de taxatie één jaar eerder (op 1 januari) dan het begin van het geldende tijdvak plaats vond.

Dit tijdvak is het belastingjaar geldend van 1 januari tot en met 31 december van het kalenderjaar waarop de beschikking / aanslag betrekking heeft. Dit betekent dat voor het belastingjaar 2025, de waardepeildatum van 1 januari 2024 wordt gehanteerd.

We bepalen de waarde van uw onroerende zaak op 1 januari voor het jaar waarin we de belasting heffen. Voor het belastingjaar 2025 geldt dus de waarde die uw onroerende zaak op 1 januari 2024 had.

Als de waarde van uw onroerende zaak rond 1 januari stijgt of daalt, nemen we dat mee in de waarde. Als de waarde van uw onroerende zaak later in het jaar stijgt of daalt, blijft de waarde voor het berekenen van de belasting hetzelfde. Rond 1 januari van het volgende jaar, stellen we dan opnieuw de waarde van uw onroerende zaak vast.

De ontvanger van een waardebeschikking kan een taxatieverslag opvragen. Hierin staat hoe de waarde van het object (bijvoorbeeld een woning of bedrijfspand) berekend is. In dit taxatieverslag staan de gegevens van het object én staat informatie over de markt. Met de markt wordt bedoeld: wat zijn verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Het object zelf én de marktgegevens vormen samen de basis voor de taxatie (de waardebepaling).

Het taxatieverslag van de gemeente voldoet aan de eisen van de ‘Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ’. De eisen staan beschreven in artikel 6 van dit document. Het taxatieverslag van de gemeente is niet te vergelijken met een uitgebreid taxatierapport van bijvoorbeeld een makelaar.

Nee, dit is niet mogelijk. De WOZ-beschikking wordt toegezonden aan de eigenaar en de gebruiker van een onroerende zaak. Wel is het vanaf 1 oktober 2016 mogelijk om de WOZ-waarde van iedere woning te raadplegen. Meer informatie hierover kunt u vinden bij het onderwerp Openbaarheid WOZ-waarde.

Wilt u toch een WOZ-beschikking ontvangen, omdat u (mede) eigenaar of gebruiker bent van een onroerende zaak en daardoor geen WOZ-beschikking heeft ontvangen, dan kunt u contact met ons opnemen. Als er meerdere eigenaren of gebruikers zijn van een WOZ-object, dan wijst de gemeente 1 belastingplichtige aan. Hiervoor hanteren wij onze gemeentelijke beleidsregels.

In deze beleidsregels staat vermeld op grond waarvan wij de keuze maken aan wie de WOZ-beschikking en dus ook de OZB-aanslag wordt opgelegd. Dit omdat, de aanslag/beschikking maar naar één belastingplichtige wordt toegezonden. In onderlinge verrekeningen tussen de meerdere eigenaren of gebruikers van een WOZ-object is de gemeente dan ook geen partij.

Elk jaar zendt de gemeente iedere eigenaar van een woning of een niet-woning en aan iedere gebruiker van een niet-woning een waardebeschikking. Deze betreft de vastgestelde waarde van het betreffende belastingjaar.

Bent u pas na die datum eigenaar of gebruiker geworden? Dan kunt u verzoeken om toezending van een waardebeschikking. Vervolgens staat de reguliere weg voor deze nieuwe eigenaar/gebruiker open, namelijk het opvragen van het taxatieverslag en het traject van bezwaar en beroep.

De Waarderingskamer is een onafhankelijk orgaan dat als taak heeft de uniformiteit van de taxaties te waarborgen. Dit betekent dat de gemeenten aan de Waarderingskamer moeten rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en voortgangsrapportages.

Meer informatie over de Waarderingskamer vindt u op www.waarderingskamer.nl.

Op de website van de Waarderingskamer kunt u veel informatie vinden over de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Ook kunt u daar zien wat het oordeel is van de Waarderingskamer over de kwaliteit van de werkzaamheden van de gemeente Westerveld in het kader van de Wet WOZ.

De waarde van een onroerende zaak wordt door verschillende instanties gebruikt voor de vaststelling van belastingen en heffingen.

De gemeente gebruikt de waarde voor de berekening van de OZB en rioolheffing. De Belastingdienst gebruikt de waarde voor de aanslagen inkomstenbelasting en vermogensbelasting. 

De omslag gebouwd van het Waterschap wordt geheven bij iedereen die in het gebied van het waterschap een huis of bedrijfspand bezit. Als basis van de heffing geldt de WOZ-waarde van een huis of bedrijfspand. De omslag ongebouwd wordt geheven bij iedereen die een stuk grond in het gebied van een waterschap bezit.

In de waardebeschikking vindt u de waarde van een onroerende zaak, zoals de gemeente die heeft vastgesteld. U krijgt het één keer per jaar.

Een WOZ-beschikking is een officieel document van de gemeente waarmee de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld en waartegen binnen zes weken na dagtekening bezwaar mogelijk is. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden en grond.

De WOZ-waarde

De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De gemeente stelt de waarde van een onroerende zaak vast: de zogenoemde WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt door de gemeenten gebruikt voor de onroerendezaakbelastingen (OZB), door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting en door de waterschappen bij de waterschapsomslag gebouwd.

De Wet WOZ regelt dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Jaarlijks ontvangt u in de maand februari van de gemeente een nieuwe WOZ-beschikking. De beschikking is samengevoegd met de aanslag gemeentelijke belastingen. Deze beschikking krijgt u maar één keer en moet u dus goed bewaren.

De gemeente bepaalt de zogenaamde 'waarde in het economische verkeer'. Deze waarde wordt bepaald door een taxatie. Bij het taxeren wordt vastgesteld wat de vrije verkoopwaarde van uw onroerende zaak is, beoordeeld naar de marktsituatie op de waardepeildatum. Deze waardepeildatum ligt altijd één jaar voor het belastingjaar. Voor het belastingjaar 2025 is de waardepeildatum dus 1 januari 2024.

Bij de waardebepaling wordt uitgegaan wat de onroerende zaak zou opbrengen wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Met, huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.

Om de waarde nauwkeurig te kunnen bepalen, worden van alle objecten de bouwkundige kenmerken bijgehouden. Verder worden alle transactiecijfers verzameld en geanalyseerd om, een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt rond de betreffende waardepeildatum. Aan de hand van deze transactiecijfers wordt de waarde bepaald. Deze waarde wordt na controle vastgesteld op de WOZ-beschikking.

Ook voor onroerende zaken die in aanbouw zijn wordt een waarde bepaald. Deze waarde bestaat uit de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen.

De ‘waarde in het economische verkeer’ is de prijs die een onroerende zaak zou kosten als die op dit moment verkocht zou worden.

• Het moet gaan om de redelijke prijs. Dus geen woeker- of dumpprijzen die veel hoger of lager zijn dan de gemiddelde prijzen voor ongeveer dezelfde gebouwen of stukken grond.
• Verder moeten we de prijs gebruiken voor de onroerende zaak waarbij de koper volledige eigendom zou krijgen, ook als dit in de praktijk niet zo is. Erfpacht of verhuur mogen we dus niet meenemen in het berekenen van de prijs.

Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van marktanalyse. Dit houdt in dat de ontwikkelingen op de markt aan de hand van gerealiseerde transacties wordt geanalyseerd.

Wanneer u een woning koopt dan zult u na verloop van tijd van de gemeente een vragenformulier ontvangen. Daarin worden allerlei vragen gesteld die te maken hebben met de verkoop. Daarnaast beschikt de gemeente over veel gegevens van de onroerende zaken, zoals oppervlakten, bouwjaren, buurt en dergelijke. De waarde wordt dus bepaald op basis van zowel de gegevens als de marktsituatie.

Omdat de taxateur deze gegevens tot zijn beschikking heeft, hoeft hij niet elk pand te bezoeken.

Hoewel uw pand na de waardepeildatum van 1 januari 2024 is opgeleverd, wordt toch gekeken wat een dergelijk pand op deze waardepeildatum waard zou zijn geweest.

Bepalend is wat deze woning waard zou zijn geweest, als die er in de toestand van 1 januari 2025, al op 1 januari 2024 zou hebben gestaan. De woning wordt dus beoordeeld naar de bouwkundige fysieke toestand aan het begin van het belastingjaar 2025.

Uitgangspunt is de inschrijving in het kadaster. Heeft deze heeft plaatsgevonden op bijvoorbeeld 1 januari van het betreffende belastingjaar, dan is de beschikking terecht verzonden. De aanslag OZB is zelfs voor het gehele jaar verschuldigd, aangezien dit een tijdstipbelasting is en de situatie op 1 januari leidend is.

Wel wordt als regel bij verkoop van een onroerende zaak de zakelijke lasten daarvan tussen partijen bij de notaris verrekend. Of deze zakelijke lasten zijn verrekend blijkt uit de afrekening van de notaris. Zo niet, dan kunt u dit op het notariskantoor navragen. De gemeente is hierin echter geen partij.

Het is raadzaam om de beschikking te verscheuren. De belastingaanslag OZB wordt gebaseerd op de WOZ-beschikking en geldt voor het hele jaar.

Ook voor de inkomsten- en vermogensbelasting is de WOZ-beschikking van belang. Bij de aangifte IB voor 2025 zal tijdsevenredig het eigenwoningforfait op basis van de in de beschikking 2025 vermelde waarde moeten worden berekend.

Het bezwaarschrift dient ter post te zijn bezorgd binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet. Overschrijding van de termijn leidt tot niet-ontvankelijkheid.

Wanneer sprake is van aantoonbare zeer bijzondere omstandigheden, de zogenaamde verschoonbare termijn, kan hier van worden afgeweken.

Bij een verkeerde adressering (welke verwijtbaar bij de gemeente ligt) die tot gevolg heeft dat de beschikking de belanghebbende niet, of te laat heeft bereikt, gaat de bezwaartermijn eerst in als de beschikking hem wel heeft bereikt.

Dit geldt enkel wanneer de belanghebbende hierin niet verwijtbaar is geweest.

Ja, u moet betalen. De hoofdregel is dat er een afzonderlijk schriftelijk verzoek om uitstel van betaling moet worden ingediend.

Het indienen van een bezwaarschrift betekent dus niet dat u kunt wachten met het betalen van de belastingaanslag.

De termijn loopt vanaf de eerste dag na dagtekening van de waardebeschikking. Een uitzondering geldt voor de beschikking die pas wordt ontvangen na de dagtekening. Dit kan blijken uit het poststempel.

In zo'n situatie geldt de ontvangstdatum als begin van de termijn.

Een bezwaarschrift moet worden gestuurd aan de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld. De heffingsambtenaar is namelijk ook degene aan wie de vaststelling van de WOZ-waarde is opgedragen.

Als iemand anders voor u bezwaar maakt, moet bij het bezwaarschrift een machtiging (voorzien van handtekeningen) worden meegezonden.

Het is verstandig om, voordat u bezwaar maakt, contact op te nemen met de gemeente Westerveld. Misschien kunnen zaken nog nader worden uitgelegd en is het maken van bezwaar niet nodig.

Het tarief wordt vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Westerveld en kan dus verschillen in vergelijking met andere gemeenten.

Het uitgangspunt voor de vaststelling van het tarief is een door de jaren heen ongeveer gelijkblijvende totaalopbrengst.

Tegen de hoogte van het door de gemeenteraad van de gemeente Westerveld vastgestelde tarief kunt u geen bezwaar aantekenen.

De gemeente gebruikt het geld om de gemeentelijke voorzieningen in stand te houden of te verbeteren.

Nee, u krijgt niet een dergelijke aanslag. De WOZ-beschikking wordt toegezonden naar de gebruiker van niet-woningen en eigenaar van onroerende zaken.

De eigenaren kunnen geconfronteerd worden met de eigenarenbelasting van de OZB, de waterschapsomslag gebouwd en de inkomstenbelasting.

Beperkt zakelijk gerechtigden, zoals vruchtgebruikers, erfpachters, et cetera worden eveneens als eigenaar aangemerkt.